２０代でマイホームも夢じゃない！メリット・デメリットを学んで、ローンを上手に活用しよう！

2023/02/02

著者: 西村友貴

こんにちは！
営業部のサウナ―こと西村です。
本日はよくご相談いただく、
「20代でマイホーム、購入できますか？」という疑問にお答えしたいと思います！

20代でマイホームを購入することも夢ではありません。ただ、色々と不安もあることでしょう。
本日は２０代でマイホームを持つことのメリットやデメリット、頭金は必要か、月々の支払はどのくらいになるかなどの疑問にお答えします。

１．20代でマイホームを購入するメリット

・早めにローンを完済できる

20代でマイホームを持てば、余裕を持って長くローンを組むことが出来ます。住宅ローンは完済年齢が決まっていて、（北洋銀行や北海道銀行は82歳）例えば28歳でローンを組む場合には最大40年の融資期間をとることが出来ます。逆に52歳でローンを組むとすれば最大で30年までしか融資期間をとることが出来ません。
ここで、20代のうちにローン支払いを開始した例を一緒に確認してみましょう。28歳でローンを組んで35年ローンを組むと63歳で完済することになります。早くローンを組むほど、支払いが終了するのが早くなり完済後は老後資金として貯蓄することができます。また、40年でローンを組んで月々の支払金額を抑え、余裕が出来たときに繰り上げ返済する、という選択肢もあります。ライフステージは変化していくものです。それぞれのタイミングで、ステージに合った返済を選択できる幅が広がりますね。

・家賃として支払うお金の節約ができる。

また、家賃として支払うお金の節約になる点も見逃せません。例えば25歳で住宅ローンを組んで返済し始めた場合と、32歳まで家賃を払って住宅ローンを組んだ場合を比較してみましょう。

80歳までその住宅に住み続けるとして、固定資産税を考えても当初支払っていた家賃分がプラスになってしまいます。賃貸の場合は家賃を払い続けても、住んでいる家が自分のものになるわけではありません。一方、20代でマイホームを持つことは、早くから自分の資産を手に入れることが出来るということです。
代、40代と収入が増えていけば、返済はさらに楽になりますね。

２．マイホーム購入にはどのくらいの年収が必要なの？

住宅ローンを組んで購入の場合は、一般的にはローン支払額が年収に対して30～35％が適正と言われています。（この年収に対するローン支払い額の割合を「返済比率」と言います。）年収400万円の方が32％の返済比率でローンを組むとすると年間128万円の支払いになり、月々（ボーナスなし）は約106,000円の支払いとなります。月々106,000円で35年払いだとすると37,240,000円ほどの借入が可能になります。また、住宅ローン控除が適用になるので、最近はご夫婦やパートナーおふたりでローンを組むことも多くなりました。たとえばご主人が年収400万円、奥様が年収300万円だとすると世帯年収は700万円となり、32％の返済比率でローンを組むとすると年間2,240,000円の支払いとなります。月々の支払（ボーナスなし）は186,000円、35年払いにすると67,030,000円の借入が可能です。このとき、住宅ローン控除の額はご主人おひとりでローンを組む場合はおおよそ187万円、おふたりでローンを組む場合はおおよそ260万円となり、より戻りが多く戻ったお金を繰り上げ返済や貯蓄に回すことが出来ます。マイホーム購入にあたって必要な年収、というのはありませんが、返済比率や自己資金、控除額などトータルで考えて１番お得な方法を考えたいものです。

３．頭金（自己資金）はいくらあれば良いの？

近年の傾向として、極力頭金を少なくして、住宅を購入する方も増えています。低金利が長く続いているため、頭金を入れるメリットが少なくなっているからです。バブル期は金利が高く、物件価格の2～3割の頭金を準備したうえで住宅を購入する人が多くいました。当時の金利は都市銀行の変動金利で8.5％を記録しており、頭金を多く入れたほうが総支払額を少なくすることができたのです。しかし、バブル崩壊後は低金利になり、2～4％で安定しています。では頭金を500万円入れた場合と入れない場合（頭金０円）で実際に比較してみましょう。

　この２つの場合を比べてみても、総支払額は638,939円しか変わらないことがわかります。それであれば、500万円を手元に残して資産運用に回したり、もしもの時の生活費や教育費として使った方が有効活用できるという考え方もあります。三井住友トラスト、資産のミライ研究所が調査したところによると住宅ローンを頭金なしで組んだ人の割合は全体の27％でした。頭金１割を選択した人も21.7％いて、両方の合計は48.7％です。このアンケート結果から見ても、頭金を入れない、頭金の額を抑える傾向が強まっていることがわかります。
　頭金を入れないという選択には、手元に現金を残せること以外にもメリットがあります。借り入れが大きいことで住宅ローン控除を最大限に利用することが出来ます。また、頭金を貯めようと数年経過する間に家賃を払い続けることで、頭金を貯めること自体にあまり意味がなくなってしまう、ということも防げます。
　親御さん世代は超高金利の時代で、頭金を貯めたほうが良い時代だったので「頭金をまずは貯めなさい」というアドバイスを受けるケースも多いようです。しかし現在は状況が大きく変化していますので、ご自身での総合的な判断が必要になっています。

４．金利は今後どうなっていく？

前述の頭金の部分で金利について触れましたが、住宅ローンの金利はここ40年ほどで大きく変化しています。現在は超低金利時代と言われ、日銀ではゼロ金利政策がとられたりと30年前に比べるとかなり住宅購入には有利な状況が続いています。

バブル期の高金利時代に比べると比較的低金利は長く続いていますが、先の金利についてはプロでも予測が難しいところです。実際、2022年12月の金融政策決定会合により日銀は長期金利の変動幅を±0.25％から±0.5％へ引き上げました。この影響で、2023年1月の固定金利を引き上げた銀行は多くありました。たとえば、今月0.7％の金利で3,500万円を35年で借り入れたとすると、最終的な総返済は39,472,342円になります。頭金を貯めようと貯金をしている間に金利が上昇し、1.7％になってしまったとしましょう。同じ額を同じ期間で借り入れしたとしても、総返済額は46,462,873円、約6,990,531円も支払う金額がアップしてしまうことになります。金利上昇に関しては予測できませんが、上昇傾向が見られている今。早い時期に決断をして、20代の内にマイホームを持つことは決して悪い選択ではないかもしれません。

５．デメリットも、もちろんある

20代でのマイホーム購入には、メリットは多いですがもちろんデメリットもあります。20代はまだ年収が低い場合もあるので、借入可能額も少なくなってしまうケースも。そうすると、自分が望むような住宅を購入しにくいというデメリットがあります。
また、賃貸に住んでいれば転勤になったとしても自由に引っ越しができますが、持ち家があるとそれが難しいこともあります。また、20代の頃は都市の生活が良いと思っていたものの、歳を重ねるにつれて自然の多い郊外で生活したくなるかもしれません。また、子供が生まれて家が手狭になることもあるかもしれません。そういった時には移住・住みかえ機構の「かせるストック制度」というものもありますので、活用を考えても良いかもしれません。

かせるストック制度についての動画はこちら
　
マイホームを購入する時には、不動産取得税がかかります。毎年固定資産税を納める必要もあります。新築の住宅を購入した場合は軽減措置もありますが、税金の支払いが家計を圧迫する原因になることもあるかもしれません。そうならないように、日々の家計管理がより重要になりますね。

６．まとめ

20代でマイホームを購入することは可能です。金利が低くなっているので、頭金を準備することのメリットも少なくなっています。ただし、20代でのマイホーム購入にはメリットもあればデメリットもあるので、両方を比較検討して慎重に決定しましょう。
20代から３０代で家を購入される方の理由として最も多いのが「子どものため」という理由。
お子さんが生まれると、戸建へのお引越しを考える方が多いのは、泣き声や足音などお隣や上下階にお住いの方の目を気にして、という方も多いからでしょう。大変なことも多いですが、パパやママと一緒にいてくれるかわいい子育て期間があっという間に過ぎ去ってしまうものです。ご近所の目を気にして怒るよりも、お家の中でも庭でも自由にのびのびと遊ばせてあげられる一軒家を購入するということは、一番のメリットかもしれません。
本当に家、建てられる？とご不安になったかたはぜひ一度ご相談くださいね。

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