持ち家と賃貸を比較！メリット・デメリットや総費用、老後安心できるのは？

持ち家と賃貸、どちらを選ぶべきか、将来を考えるとき悩ましい問題です。2023年に実施した総務省の調査によると、住宅全体に占める持ち家の割合は約61％、借家は約35％でした。このように、老後まで見据えた住まいとして選択するのは「持ち家」という考え方が主流です。一方で最近では、あえて身軽な「賃貸」に住み続ける方も増えています。

しかし、実際に老後の住まいを検討してみると「持ち家と賃貸、どちらにもメリットとデメリットがあって決められない」と悩む方も多いでしょう。

そこでこの記事では、持ち家と賃貸のメリット・デメリット、50年間でかかる総費用シミュレーション、老後の暮らしやすさなどを比較します。家づくりで将来の暮らしに悩まれている方は、ぜひ参考にしてみてください。

参考：総務省「令和5年 住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」

持ち家のメリット・デメリットを比較

持ち家とは、戸建て住宅やマンションなど、自分で所有している家のことです。持ち家には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

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それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

持ち家の5大メリット

1.子や孫に資産として残せる
持ち家の最も大きなメリットは、土地や建物が「資産」になり得る点です。近年の住宅は耐久性が向上しているので長く住み続けやすく、適切なメンテナンスを施せば子や孫に資産として残せます。

2.売却や賃貸による収入を得られる
持ち家にすると、老後資金などのお金が必要になったとき、売却によって現金を得られます。賃貸として貸し出して、収入を得る方法も選択できるでしょう。

3.内装や設備を自由に設計できる
注文住宅であれば、家族構成やライフスタイルに合わせてリフォームや建て替えも可能です。たとえば、親世帯と子世帯で同居する際や、介護が必要になった際など、状況に合わせて家をリフォーム・建て替えができるので、長く快適に住み続けられるでしょう。

4.賃貸に比べて部屋数が多い物件を選べる
ファミリー向けの賃貸物件は、3LDKが一般的です。一方、持ち家でシンプルな2階建て住宅は4LDK以上が多く、賃貸よりも部屋数や間取りの自由度が充実しています。

5.住宅ローン完済後は支出を減らせる
持ち家を購入する際に住宅ローンを組むと、月々の支払いは負担になるものの、完済した時点で住宅ローンの出費はなくなります。賃貸よりも、老後の居住費を抑えられるでしょう。

持ち家のデメリット

持ち家のデメリットも確認しておきましょう。

固定資産税や火災保険などの支出がある
家を所有すると、固定資産税などの税金を支払う義務を負います。税金の他にも、火災保険料などのコストも負担になる点はデメリットです。

売却が難しい場合もある
持ち家が劣化していたり、古くから個人の管理であったためにメンテナンスの履歴が乏しかったりすると、売るときに時間やコストがかかるケースもあります。売却や賃貸の準備が整ったとしても、買い手がスムーズに見つかるとは限りません。

住み替えがしにくい
家を所有する限り管理や維持をしなければならないため、引っ越しが難しくなります。また、年末ローン残高に応じて所得税や住民税が最大13年間控除される「住宅ローン減税」を受けた場合、引っ越すと控除を受けられなくなります。転勤になった際は、家族は持ち家に住み続けてもらい、単身赴任を選択する方が多いようです。

メンテナンスコストがかかる
持ち家は、経年劣化に伴い、補修や設備交換などが必要です。トイレや浴室、キッチンなどの設備のほか、外壁や屋根も10～20年ほどの間隔でメンテナンス費用がかかります。

賃貸のメリット・デメリットを比較

賃貸とは、建物を所有するオーナー（大家）に家賃を払い、借りる家を指します。賃貸のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

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賃貸の5大メリット

1.ライフスタイルや収入に合わせて住み替えができる
賃貸に住む最大のメリットは、ライフスタイルや収入に合わせて気軽に住み替えができる「身軽さ」です。たとえば、年収が減ったときは家賃の低い賃貸に引っ越したり、家族が増えたときに部屋数の多い賃貸に住み替えたりできます。

2.住宅ローンの借入がない
賃貸は住宅ローンの借入が必要ないため、持ち家のように金利をのせた月々の返済が不要です。住むエリアや部屋の広さによって家賃をコントロールできて、返済に困るといった心配がありません。

3.固定資産税など税金の負担がない
賃貸は、持ち家にかかる固定資産税などの税金が賃貸オーナー（大家）の負担となります。借主に支払い義務が発生しません。

4.メンテナンスは管理会社に任せられる
賃貸の設備交換や老朽化、災害時の修繕などは、原則として賃貸オーナー（大家）や管理会社が負担してくれます。

5.初期費用が少ない
賃貸も契約時の敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用がかかりますが、持ち家と比べると少ない傾向です。

賃貸のデメリット

老後も家賃の支払いが続く
持ち家は住宅ローン完済とともに支払いが少なくなりますが、賃貸は家を借りている限り家賃を支払い続けなければなりません。お金の工面が難しくなる定年退職後も、家賃を考慮しながら生活する必要があります。

高齢になると契約更新が難しくなる場合がある
賃貸は、年金以外の収入がないと契約更新や借りられる賃貸が少なくなります。一般的な賃貸は、資産があったとしても収入がなければ契約を断られてしまうケースもあります。

リフォームなどのアレンジができない
賃貸はリフォームができない物件がほとんどです。近年は部分的なリフォームなどの「DIYが可能な賃貸」も増えています。ただ、こうした物件は建物が古い傾向にあり、修繕費用も高めです。

退去時に原状回復をしなければならない
退去時には、経年劣化を除く損傷や汚れを入居時の状態に戻さなくてはなりません。原則として、通常の使用を超える損耗や借主の故意による損失は、借主の負担で修繕する必要があり、その場合は費用がかかります。

持ち家と比べると設備や内装のグレードが低め
賃貸は、多くの入居者のニーズに対応したり家賃を抑えたりする必要性から、設備や内装がシンプルになっています。持ち家と比較すると、グレードは低い傾向にあります。

持ち家と賃貸の費用の内訳を比較！いつどんなコストがかかる？

戸建ての持ち家と賃貸では、いつ、どんなコストがかかるのか、費用の内訳を比較しました。以下の表で、それぞれの違いを見てみましょう。

【持ち家と賃貸でかかる費用の内訳】

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持ち家にかかる費用

持ち家にかかる費用には「住宅ローン」「固定資産税」「メンテナンス費用」などがあります。それぞれの費用の内容は、下表のとおりです。

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これらの維持費は、住宅の構造や築年数、立地、メンテナンス頻度によって異なります。

賃貸にかかる費用

賃貸にかかる費用には「家賃」「公益費」「更新料」などがあります。費用の内容を見ていきましょう。

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ライフステージや収入の変化に合わせて引っ越しをする場合は、引っ越し費用もかかります。

【シミュレーション】持ち家と賃貸の50年でかかる総費用を比較

賃貸にかかる費用は持ち家にかかる費用と比べると少なく見えますが、50年間住み続けた場合の総費用はいくらなのか、シミュレーションしながら比較していきます。

記載の数字は、あくまでもシミュレーションです。実際に検討する際は、見積もりを依頼したうえで慎重に検討しましょう。

シミュレーションには、以下の前提条件を設定します。

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持ち家にかかる総費用は約6,400万円

前提条件をもとに、新築戸建て住宅に50年間住む場合のトータルコストをシミュレーションしていきます。

【購入する戸建て住宅】

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購入価格のうち3,600万円を住宅ローン（金利1.5％、返済期間35年）で借り、長期優良住宅の住宅ローン減税を最大限活用（3,600万円の0.7％を13年間）したものでシミュレーションします。

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参考
※住宅ローン減税額の参考：国土交通省「住宅ローン減税 住宅ローン減税等に係る所要の措置（所得税・個人住民税）」
※住宅ローンの返済額の参考：住宅金融支援機構「フラット35 ローンシミュレーション」
※住宅ローンの返済額の算出方法：住宅金融支援機構フラット35ローンシミュレーション金利1.5％、返済期間35年、毎月の返済額は一定で計算
※リフォーム費用の参考：国土交通省「リフォームの内容と価格について」

【住宅ローン減税】
住宅ローン減税とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得をした場合、年末ローン残高の0.7％を所得税や住民税から最大13年間控除する制度です。

住宅ローン減税は2024年度に改正されて、19歳未満の子を有する家庭である「子育て世帯」と、夫婦のいずれかが40歳未満の「若者夫婦世帯」は、借入限度額が引き上げられました。

今回の前提基準では、5歳と3歳の子がいる「子育て世帯」である点と「長期優良住宅・省エネ基準適合住宅」のため、借入限度額は5,000万円です。初年度の年末ローン残高を3,600万円とすると13年間で約274.2万円が減税されます。

住宅ローン減税は2025年度より「省エネ基準適合住宅であること」が条件となっているので注意しましょう。

参考：国土交通省「長期優良住宅認定制度の概要について」
参考：国土交通省「住宅ローン減税 概要」2025年に新築住宅に入居を予定する方へ

【固定資産税・都市計画税】
一般的に持ち家の土地と建物にかかる固定資産税は、10万〜15万円ほどです。建物の固定資産税は経年劣化で年々下がりますが、土地の固定資産税はそのときの土地評価額が反映されています。

都市計画税は税率の上限が0.3％と定められており、平均納税額は3万〜5万円です。表の金額は平均的な税額を設定しています。

参考：国土交通省「土地の保有に係る税制」

【火災保険】
住宅ローンの契約時に、多くの金融機関は「火災保険への加入」を条件としています。賃貸の火災保険は家財と賠償責任を保証するのに対し、持ち家は建物自体を保証するため、持ち家の火災保険料は賃貸よりも高い傾向にあります。

【リフォーム費用】
持ち家は賃貸と異なり、リフォーム費用が自費です。表のリフォーム費用は、国土交通省「リフォームの内容と価格について」より、屋根・外壁塗装・基礎補修・水まわり系から算出しました。

賃貸にかかる総費用は約7,000万円

持ち家と同じ前提条件で、賃貸に50年間住み続けた場合の総費用をシミュレーションしていきます。

賃貸のシミュレーションは、子どもが独立するまでの期間を「戸建て賃貸住宅」で過ごし、夫婦2人の生活になり収入が年金のみになるタイミングで「賃貸マンション」に引っ越す仮定です。

【戸建て賃貸住宅】

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【65歳で引越す賃貸マンション（2DK）】

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敷金・礼金・前家賃は、それぞれ家賃1ヶ月分、仲介手数料は家賃1ヶ月分＋消費税（10％）でシミュレーションします。

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【初期費用】
賃貸の初期費用は敷金・礼金・前家賃・仲介手数料の4つです。敷金・礼金・前家賃は家賃1ヶ月分が多く、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法により「家賃1ヶ月分＋消費税（消費税率10％）」と定められています。

参考：国土交通省「賃貸借取引の仲介手数料の上限額」

【更新料】
賃貸の更新料は地域によって差がありますが、一般的な賃貸住宅では「2年ごとに家賃の1ヶ月分」を更新料として支払います。表の更新料は戸建て賃貸の支払いが15回、賃貸マンションの支払いが10回を想定しています。

【引っ越し費用】
引っ越し費用は、子どもが独立して夫婦2人のみ、同市町村内や近隣への引っ越しと仮定すると5万〜10万円程度が相場です。荷物の量によって変動しますが、表は平均的な引っ越し費用を設定しています。

50年間住み続けた場合のシミュレーションでは、持ち家の方が633.5万円安くなりました。ただし、住宅の販売価格や賃貸の家賃は変動するため、ご紹介したシミュレーションは、あくまで参考としてご覧ください。

持ち家と賃貸、老後の暮らしやすさを比較

老後の生活は持ち家と賃貸でどのように違うのか、暮らしやすさに注目しながら比較していきます。

持ち家で老後を過ごす場合

持ち家は定年までに住宅ローンを完済させれば固定費を大幅に減らせるので、生活費に困りにくくなるでしょう。老後の住まいを考えたときに、持ち家は「終（つい）の棲家」として安心しやすい点などから人気があります。

しかし、戸建て住宅は広さがあるので、老後は庭の手入れや各部屋の清掃が大きな負担になるかもしれないと考えておきましょう。老後に階段の上り下りが大変になってきたら、身体状況に合わせて管理しやすい住まいにリフォームしたり、売却した資金で引っ越ししたりするのも一案です。

賃貸で老後を過ごす場合

賃貸は、老後の少ない収入に合う物件に引っ越せば支出をコントロールできますが、持ち家と違って「固定費が一生続く」のがデメリットになるでしょう。土地代の変動に合わせた家賃の値上げ、高齢者の家賃滞納や孤独死などのリスクを懸念して、契約更新を拒否される可能性がある点も視野に入れておく必要があります。

一方で、バリアフリー物件やサービス付き高齢者向け住宅などの専門施設に容易に住み替えやすい点は、賃貸に住む利点です。

持ち家と賃貸、どっちを選ぶべき？

持ち家と賃貸で向いているのはどちらか、それぞれの特徴をみていきます。

持ち家が適しているケース

持ち家が適しているのは、以下のようなケースです。

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住宅ローンの返済は長期にわたるため、安定した収入があることが前提です。退職するまでにローンを完済できるかどうかを考慮する必要があります。子ども部屋を考えて4LDK以上の間取りがほしい場合は持ち家が適しているでしょう。

持ち家は諸費用や頭金などの初期費用が高く、ある程度資金に余裕がないと、購入後の生活が難しくなります。

賃貸が適しているケース

賃貸が適しているのは、次のような場合です。

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転勤や子どもの成長など、ライフステージに合わせて物件や居住エリアが変化すると予想されるケースでは、賃貸が向いています。契約期間中であっても引っ越しできるため、頻繁に住む場所を変えることも可能です。

また、住居にかかる費用を選択できるので、収入に合った住まいを選べます。メンテナンスが面倒な場合も、賃貸は賃貸オーナー（大家）や管理会社が物件の維持・管理をしてくれるので、費用負担が少ないでしょう。

【施工事例2選】持ち家でかなえるライフスタイルに合った住まい

持ち家はどのような住まいを実現できるのか、イメージできないと悩む方も多いでしょう。
ここでは、竹内建設で理想のマイホームをかなえた方の実際の施工事例をご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

光と風が心地良く巡る「吹き抜け天井」のある住まい

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リビング上部の吹き抜け天井が、明るく開放的な住まいの施工事例です。

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玄関を入るとすぐにシューズクローゼットがあり、靴の収納やアウトドア用品の出し入れも容易で、スッキリ片づけられます。

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お風呂場と洗面所はシックなダークトーンで合わせており、ホテルのように高級感あふれる仕上がりです。

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リビングとつながっているキッチンは、左右どちらからでも入りやすい「オープンキッチン」を採用しており、家族みんなで料理を楽しめます。

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吹き抜けと相性の良い「リビング階段」はキッチンとなじむように色合いを統一されていて、まるでインテリアの一部のような美しさです。

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リビング階段を上がると、大きな窓から光が差し込む廊下と家族の寝室につながります。上がってすぐの壁面には可動式の棚があり、効率的な収納が可能です。

全体的に落ち着いた色味と開放感を取り入れていて、リラックスしながらコミュニケーションを楽しめるように工夫されています。

カフェ風キッチンと温もり感じる「小上がり」のあるお家

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キッチン壁面のタイルとスポットライトが、カフェのようにかわいらしいお家の施工事例です。

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リビングとつながっているオープンキッチンは収納や作業スペースが広く、使い勝手も抜群です。

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キッチンと横並びにダイニングテーブルを設置すれば「一体型ダイニングキッチン」となり、配膳や片づけが楽になります。

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リビングには光がたっぷり入る小上がりが配置されていて、お昼寝やキッズスペースとして利用できます。小上がりとは、部屋の一部分だけ床を高くしたスペースです。

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小上がりの壁面や階段横、玄関ホールに収納スペースをつくり、スッキリ片付けられるように空間を上手に活用しています。

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リビング上部は吹き抜け天井となっていて、コンパクトなのに広々とした印象です。

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2階の個室は部屋を壁で仕切れるようにドアを2つ取り付け、子どもの成長や老後などの将来性も考慮して設計されています。

こだわりを詰め込んだ理想のマイホームを建てたい方は、ご紹介した施工事例をぜひ参考にしてみてください。

持ち家のご相談は竹内建設へ

持ち家を購入するなら、毎日ワクワクするような素敵な空間に仕上げたいですよね。

竹内建設では、お客様のご希望に合わせてオーダーメイドの注文住宅を設計しています。長く安心して住み続けられるよう、長期保証制度や建物完成サポート制度も充実しているのが特徴です。

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家づくりをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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賃貸と持ち家、自分に最適な選択を

持ち家は住宅ローン完済後に固定費の支払いが少なくなる点がメリットですが、税金やメンテナンス費用がかかるのがデメリットです。一方で、賃貸は収入に合わせて支出をコントロールし、身軽に引っ越しできるのがメリットですが、老後の更新が難しくなるリスクを考慮しなければなりません。

持ち家と賃貸はそれぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶのかは住む人の経済的状況やライフスタイルによって変わります。老後の負担も考慮しつつ、自分の希望や生活に合った住まいを選択しましょう。

リビングとつながっているキッチンは、左右どちらからでも入りやすい「オープンキッチン」を採用しており、家族みんなで料理を楽しめます。

吹き抜けと相性の良い「リビング階段」はキッチンとなじむように色合いを統一されていて、まるでインテリアの一部のような美しさです。